Le rachat de crédit locataire, un produit de succès

Selon les statistiques, 52% des rachats de crédits sont regroupés dans la catégorie très connue des soi-disants rachats de crédit locataire. Ce type d’opération est très répandue en raison notamment de son utilité pour les emprunteurs qui ne sont pas propriétaires ou accédants à la propriété. En fait, le rachat de prêt locataire est la seule option des personnes qui détiennent en location un logement et qui veulent trouver une solution au sur-endettement.

Le rachat de crédit locataire, appelé aussi simplement « rachat de crédit consommation », est envisageable lorsque le taux d’endettement résulté des divers crédits contractés est supérieur à 40%. L’accumulation de plusieurs crédits, comme le crédit à la consommation, crédit revolving, crédit personnel, découvert ou d’autres, peut s’avérer accablante. Le rachat de crédit locataire est alors une solution pour éviter d’abuser du crédit revolving ou pire, déposer un dossier de sur-endettement en banque de France.

La forte demande de rachats de crédit locataire s’explique aussi par le fait que ce produit s’adresse également aux propriétaires (non seulement aux locataires). Une telle option leur permet de racheter seulement leurs crédits à la consommation et ne pas toucher au crédit immobilier, si ça leur convient!

Le montant du rachat de crédit locataire ne peut excéder, tous frais compris, 100.000 euros, alors que le rachat de crédit propriétaire ne devra pas dépasser 150.000 euros. Un plafond entre les deux correspond au rachat de crédit accédant à la propriété, qui s’élève à 125.000 euros.

Qu’il s’agisse du rachat de crédit locataire ou propriétaire, ce produit présente de grands avantages:

- la diminution des mensualités de 30% à 75%, à la suite de la baisse du taux ou d’une durée de financement plus longue;

- une seule échéance de prêt, au lieu de plusieurs.

A l’issue de l’opération de rachat de crédit, on aura un seul prêt consolidé et le taux d’endettement devra nécessairement s’abaisser.

L’assurance emprunteur, libéralisée par la nouvelle loi du crédit

La libéralisation de l’assurance emprunteur est une réalité depuis ce juillet 2010, par la nouvelle loi sur le crédit à la consommation promue par la ministre Lagarde. Par tradition, les emprunteurs ont tendance à s’intéresser plutôt aux taux, laissant le coût de l’assurance en plan second. Mais le choix de l’assurance a été porté à l’attention comme une question indispensable à un milieu concurrentiel équitable.

Dans les 40% des cas, les établissements bancaires imposaient aux clients la souscription du contrat d’assurance. Ce ne se passera plus à l’avenir. Les banques devront accepter les assurances emprunteur souscrites chez un établissement concurrent. Pour que l’assurance soit acceptée, elle ne devrait pas quand-même présenter des garanties inférieures au contrat « maison ». De toute façon, lorsqu’une banque refuse l’assurance signée autre part, elle devrait motiver son refus par écrit.

En même temps, la banque ne pourra pas établir un traitement préférentiel pour les emprunteurs ayant accepté sa proposition d’assurance. Les taux doivent être les mêmes pour les clients, mais les créditeurs ont toujours une porte de sortie: appliquer ce taux préférentiel sans l’écrire. Mais si la réforme aura ou non les effets souhaités, on le verra avec le temps.

En cas de non-paiement par l’emprunteur de la prime d’assurance, l’assureur est tenu d’informer la banque. Toute modification du contrat d’assurance doit également être communiquée au prêteur.

A moyen et long terme, la « délégation de l’assurance » devrait mener à « des diminutions de coûts pour les consommateurs ». Le marché de l’assurance emprunteur sera plus compétitif. La libéralisation de l’assurance emprunteur sera effective à partir du 1er septembre 2010.

Les autres dispositions de la loi entreront en vigueur étape par étape. La réforme encadre aussi la publicité pour le crédit à la consommation, propose des mesures en faveur du micro-crédit, modifie les plans de surendettement et le fonctionnement du crédit renouvelable.

Les garanties en rachat de crédit

Comme tout autre prêt, le rachat de crédit suppose quelques cautions de la part de l’emprunteur. Ces cautions sont destinées à garantir au créditeur le paiement de la dette même en cas de défaillance dans le remboursement des mensualités. En même temps, la taille de ces cautions déterminera l’emprunteur de se débattre pour payer ses mensualités afin de ne pas entrer en état d’insolvabilité.

L’hypothèque est le type de garantie le plus commun en cas de rachat de crédit immobilier. La garantie hypothécaire permet à la banque de récupérer la dette par la vente aux enchères du bien mis comme garantie par l’emprunteur.

La caution solidaire d’un tiers n’est pas toujours une solution pour le rachat de crédit. Certaines banques n’acceptent pas une telle garantie pour les opérations de rachat, il faut donc bien se renseigner avant de négocier un rachat de crédit auprès d’une banque.

Par la caution solidaire, un particulier personne physique s’engage devant le créditeur à se soumettre aux mêmes obligations que l’emprunteur. En cas de défaillance au paiement des mensualités par ce dernier, ce particulier sera tenu de payer à sa place.

L’emprunteur a également la possibilité de se faire cautionner par une société et non pas une personne physique. La société assume le même rôle par rapport à la banque et à l’emprunteur. Mais, une fois ce garant ayant rempli ses fonctions, l’emprunteur devra s’acquitter de sa dette devant lui.

Les taux de crédit atteignent leurs plus bas niveaux historiques

Le coût du crédit est actuellement à son meilleur niveau, avec des taux moyens réduits à 3,65%, près du record historique atteint en octobre 2005. Les particuliers ont donc le vent en poupe pour contracter des prêts ou négocier des rachats de crédit.

Au mois de juin, les prêts immobiliers accordés à la population à un taux inférieur à 4% ont représenté 97,3% du total de la production de crédit, alors qu’en 2005, la proportion était de 91,1%. Pour les biens immobiliers dans le neuf, la moyenne des taux de crédit s’est établie à 3,49%, un peu plus élevée que dans l’ancien, où elle a atteint le seuil de 3,44%.

En termes de superficie, le recul des taux apporterait à l’acheteur entre 1 et 5m² de plus pour une acquisition.

Le pouvoir d’achat immobilier s’est amélioré de 20% depuis 2008, après avoir régressé de 60% entre 1998 et 2008. Mais d’ici 2011, à cause de l’inflation dans la zone euro, les taux repartiront probablement à la hausse suivant l’évolution du taux directeur de la BCE.

Selon les spécialistes, les personnes intéressées par un financement auprès d’une banque, ont à disposition tout au plus six mois pour agir dans ces conditions favorables. Le point le plus bas a été touché et on a remarqué même une stabilisation des taux qui n’annonce plus de nouvelles régressions.

Si vous avez encore besoin d’arguments, la réforme des aides d’accession à la propriété vous en donne un de plus: le gouvernement n’envisage pas de maintenir l’allégement fiscal sous forme de déduction des intérêts d’emprunt pour la résidence principale. De plus, le doublement du prêt à taux zéro pour les primo-accédants dans le neuf a cessé au 1er juillet 2010.

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